مشكنتا إضافية على نفس الشقة؟ بنك إسرائيل يحسب الآن مجموع الأقساط كلها (من 1.10.2026)

3 تشرين الثاني/نوفمبر 2026. المعلومات من منشورَي الرقابة على البنوك في بنك إسرائيل (ح-06-2840 بتاريخ 8.2.2026، وح-06-2852 بتاريخ 30.6.2026)، ومن ملف «أسئلة وأجوبة» حول تعليمات 329 (تحديث يذكر سريان التعديل في 1.10.2026، محدَّث أيضًا في 1.11.2026)، ومن شرح «بَكوما» في 16.10.2026، ومن رقم حجم المشكنتات في «يسرائيل هيوم» (1.11.2026).

كثير من أصحاب الشقق يطلبون قرض سكن إضافي بضمان الشقة نفسها: لترميم، لمساعدة الأولاد، أو كقرض «لكل غرض». من 1 تشرين الأول/أكتوبر 2026 صار البنك ينظر إلى الدين على الشقة ككلّ، لا إلى القسط الجديد وحده.

ذات الحزمة التنظيمية شملت أيضًا توضيحًا عن دخل الأهل في المشكنتا — راجع مقالنا: دخل الأهل يُحسب نصفه فقط.

ماذا تغيّر بالضبط؟

في منشور الرقابة على البنوك ح-06-2840 (8.2.2026) عُدّلت في ملحق أ لتعليمة 329 تعريف «القسط الشهري» (החזר חודשי): بدل أن يُحسب فقط على القرض المطلوب، صار يشمل مجموع الأقساط الشهرية للقرض الجديد وللقروض السابقة المضمونة برهن نفس العقار، سواء من نفس البنك أو من بنك آخر أو من جهة أخرى — بشرط أن يبقى لاستحقاق تلك القروض أكثر من 18 شهرًا.

السقف نفسه لم يتغيّر: بحسب نص التعليمة، لا يُوافق البنك على قرض سكن بنسبة قسط من الدخل (PTI) تفوق 50% من الدخل الشهري الصافي المتاح. وفوق نحو 40% يطلب البنك غالبًا رأس مال أكبر، فيميل إلى التشدّد — وهذا ما تذكّره أيضًا تقارير السوق (مثل «بَكوما» و«يسرائيل هيوم»).

متى دخل حيّز التنفيذ؟

منشور ح-06-2840 حدّد أصلًا سريان تعديل حساب الـPTI في 1.7.2026. ثم جاء منشور ح-06-2852 في 30.6.2026 وأجّل السريان إلى 1.10.2026 «بناءً على طلبات وردت». ملف الأسئلة والأجوبة لتعليمات 329 يذكر صراحة أن التعديل بحسب بند 9 من ح-06-2840 يدخل حيّز التنفيذ في 1.10.2026 (تحديث في الملف بتاريخ 1.11.2026 أيضًا).

التعديل يُطبَّق عند فحص طلبات قروض جديدة (بما في ذلك زيادة مبلغ أُقرّ سابقًا) بضمان نفس العقار. القروض القائمة وحدها لا تُعاد مراجعتها لمجرد التعديل؛ لكنها تدخل في الحساب عندما تطلب قرضًا إضافيًا على نفس الشقة.

مثال حسابي (أرقام من «كالكاليست» عبر «بَكوما»، 16.10.2026)

عائلة دخلها الشهري المتاح 20,000 ₪، وعليها مشكنتا قائمة بقسط 6,000 ₪، وتطلب قرضًا إضافيًا بضمان نفس الشقة بقسط جديد 4,500 ₪:

كيف يُحسب؟ / القسط المعتمد / النسبة من 20,000 ₪ / النتيجة المتوقعة

• القرض الجديد وحده (قبل التعديل عمليًا): القسط المعتمد 4,500 ₪ · النسبة من 20,000 ₪ 22.5% · النتيجة المتوقعة بعيد عن السقف
• مجموع الأقساط (بعد 1.10.2026): القسط المعتمد 6,000 + 4,500 = 10,500 ₪ · النسبة من 20,000 ₪ 52.5% · النتيجة المتوقعة فوق سقف 50% — رفض بهذه الصيغة

إذا خُفّض قسط القرض الجديد إلى 3,000 ₪، يصير المجموع 9,000 ₪ أي 45%: تحت سقف 50%، لكن فوق عتبة ~40%، فيُتوقَّع فحص أشدّ من البنك.

تسهيلات في نفس الحزمة (ليست تشديدًا فقط)

1. قرض «لكل غرض» بضمان الشقة (ليس لشراء العقار): ثبّتت الرقابة تسهيلًا كان مؤقتًا زمن الحرب: يجوز للبنك الموافقة حتى 70% تمويل (LTV)، بشرط ألا يتجاوز الجزء الذي فوق 50% مبلغ 200,000 ₪. مثال «بَكوما»: شقة قيمتها 2 مليون ₪ → سقف عملي نحو 1.2 مليون ₪ (50% = مليون + حتى 200 ألف)، وليس 1.4 مليون.
2. شقق بأسعار مخفّضة (مثل «מחיר למשתכן»): رُفعت سقف قيمة العقار المعتمدة لحساب التمويل من 1.8 إلى 2.1 مليون ₪ (تعديل في بند 4أ؛ سارٍ من نشر ح-06-2840).

ماذا يعني ذلك عمليًا؟

• مشتري شقة أولى بلا قرض سابق على نفس العقار: قاعدة تجميع الأقساط لا تغيّر حسابهم في الغالب؛ قد يستفيد مشترو الشقق المخفّضة من سقف التقييم 2.1 مليون.
• من لديه مشكنتا ويريد «سحب» مبلغ إضافي من الشقة: احسب مجموع الأقساط أولًا، لا القسط الجديد وحده.
• قرض قصير الأجل: إن بقي لاستحقاق قرض قائم 18 شهرًا أو أقل، لا يُدرج في مجموع القسط بحسب نص التعديل.
• خيارات خارج البنوك: توجد جهات غير بنكية تمنح تمويلًا سكنيًا، وقد تكون أغلى. قارن التكلفة الإجمالية (فائدة، عمولات، مدة)، لا القسط الشهري وحده — ولا تعتمد على إعلان شركة واحدة. (لا نوصي بأي جهة؛ هذا المقال غير ممول.)

بحسب «يسرائيل هيوم» (1.11.2026)، نُفّذت مشكنتات في الأشهر كانون الثاني–أيلول 2026 بنحو 88.3 مليار ₪، بارتفاع نحو 12% عن الفترة الموازية من العام السابق — رقم يُظهر حجم السوق، لا سبب التعديل.

ماذا تفحص قبل أن تذهب إلى البنك؟

1. اجمع أقساط كل القروض المرهونة على الشقة + القسط المتوقَّع للقرض الجديد، واقسم على دخلك الصافي المتاح (بعد المصاريف الثابتة كما يعرّفها البنك).
2. سجّل متى ينتهي كل قرض قائم؛ ما تبقى له ≤18 شهرًا قد يخرج من الحساب.
3. لقرض «لكل غرض»: احسب سقف التمويل = حتى 50% من القيمة + حتى 200,000 ₪ فوق ذلك، وبحد أقصى 70%.
4. اسأل إن كان إعادة تمويل (מחזור) للمشكنتا القائمة أنسب من طبقة دين جديدة.
5. اطلب من البنك تأكيدًا كتابيًا بأي قواعد تُطبَّق على طلبك بالتاريخ الحالي.

تنبيه: هذا المقال للإعلام فقط وليس استشارة مالية أو قانونية أو توصية بقرض، ولا يتضمن أي محتوى ممول. شروط كل بنك وحالتك الشخصية قد تختلف؛ راجع البنك أو مستشارًا مرخّصًا قبل أي قرار.